수시로 일어나는 전세사기로 인해 전세에 사는 임차인들이 보증금을 못 받고 절망에 빠지는 일들이 늘어나고 있습니다. 때문에 피 같은 보증금을 지키기 위해 보증 보험에 대한 기본적인 개념을 알기 위해 많은 분들이 노력하고 계실 텐데요. 오늘은 다가구 다세대 주택 전세 보증보험의 기본 개념과 상식에 대하여 아주 쉽게 하나하나 알아보려 합니다.
1. 쉬운 다가구 다세대 주택 전세 보증 보험 개념
1) 주택전세보증보험이란?
주택전세보증보험 또는 전세보증금 반환보증 등으로 불리는 전세보증보험은 전세 계약 종료에 집주인(임대인)이 세입자(임차인)에게 전세 계약 시 받은 보증금을 돌려주지 않는 상황이 발생했을 때 보증 기관들이 이를 대신하여 보증금을 지급하는 보증 보험입니다.
말 그대로 우리가 만일의 사태에 대비하여 암보험이나 실손보험을 가입하듯이 무슨 일이 생길지 모르는 상황에서 세입자가 보증금을 지킬 수 있는 안전장치를 마련하는 것입니다. 따라서 임차인이라면 안전을 담보할 수 있는 전세보증보험을 가입하여 자신의 보증금을 지키는 것이 필수라 하겠습니다.
2) 주택전세보증보험에 가입할 수 있는 대상은?
모든 전세 계약에 있어 주택전세보증보험을 가입할 수 있는 것은 아닙니다. 다음과 같은 조건을 주택 유형 임차인만 가입할 수 있으니 꼭 꼼꼼히 살펴보시길 바랍니다.
- 주택 유형 : 단독·다가구, 다중, 연립·다세대주택, 노인복지주택, 주거용 오피스텔, 아파트 등의 임차인
- 전세 계약 1년 이상 시 가입 가능
- 서울, 경기, 인천 등 수도권은 보증금 금액 7억 원 이하/수도권을 제외한 다른 지역에선 5억 원 이하일 때 가능
* 주거용 오피스텔은 전세계약서 주용도에 주거용 표기 필수 확인
3) 주택전세보증보험에 가입해야 하는 신청 기한은?
반환 보증 가입을 신청하려면 계약 기간의 절반이 지나가기 전에 신청해야 합니다.
쉽게 말해 계약서상의 잔금 지급일 및 전입신고일 중 가장 늦은 날로부터 전세 계약기간이 절반이 지나가기 전에 반환보증을 신청해야 합니다. 만약 2년이 계약 기간이라면 1년이 지나가기 전 신청을 해야 한다는 것이죠. 마찬가지로 갱신 전세 계약의 경우 당연히 갱신 전세 계약을 한 후부터 전세 계약기간의 절반이 지나가기 전에 반환 보증을 신청해야 합니다.
물론, 보통 대부분의 경우 부동산에서 전세 계약을 하고 잔금 지급일에 전세보증금이 나가는 통장에 반환보증금을 함께 입금하여 계약을 하기 때문에 전세 계약 절반까지는 지나지 않을 것이라 생각 됩니다.
4) 주택전세보증보험에 가입 조건은?
- 보증보험 신청 주택에 거주하면서 전입신고 및 확정일자를 받아야 함
- 소유권에 대한 압류, 강제경매 등 권리침해사항이 없어야 함
- 선순위 채권이 주택 가격의 60% 이하여야 함
- 전세보증금과 선순위 채권의 합계가 주택 가격 이내여야 함
- 집주인(임대인)이 보증 금지 대상자가 아닐 것
여기서 선순위 채권이란 쉽게 말해 내 전세보증금보다 우선 변제해야 할 채권을 말합니다. 가령 집주인이 해당 주택을 담보로 대출을 받았다거나 다가구, 단독주택 등에서는 나보다 더 일찍 들어온 세입자들의 보증금을 말합니다.
임대인에게 문제가 생기게 되면 선순위 채권부터 우선적으로 변제 되기 때문에 주택 가격의 60% 선순위채권이 초과하게 되면 당연히 세입자들이 받야할 보증금이 뒤로 밀려나거나 받지 못할 상황이 됩니다. 따라서 애초에 보증 보험 가입을 할 수 없게 합니다.
5) 주택전세보증보험 보증한도는?
주택전세보증보험을 들었고 피해를 입었을 때, 내가 얼마나 보증을 받을 수 있는지도 중요합니다. 이를 보증한도라고 합니다. 전액 보증은 아니기 때문에 알아두는 것이 좋습니다.
- 1)주택가격 x 2)담보인정비율(90%) – 3)선순위채권 등
이렇게만 보면 어렵기 때문에 쉽게 설명하여 떠먹여 드리겠습니다.
먼저 나의 1)주택 가격이 1억이라고 가정할 때, 2)담보인정비율 90%면 9천만 원입니다. 여기서 앞서 말한 것처럼 선순위채권을 뺀 금액을 보증 받게 되는 것입니다. 선순위채권이 없다면 9천만 원 그대로 받겠죠? 때문에 내가 구하려는 전셋집에 선순위 채권이 있는지 없는지를 꼼꼼히 체크하시고 계약을 맺어야 합니다.
보증보험을 들었어도 선순위채권이 가득한 집이라면 보증보험의 효과가 없기 때문입니다. 무엇보다 다가구 다세대 주택 전세 보증 보험에서는 먼저 들어온 세입자들의 보증금을 먼저 선순위로 빼기 때문에 꼭 체크하셔야 합니다.
6) 보증료는 얼마나 내야 하나요?
주택전세보증보험도 보험이기 때문에 우리가 보험료를 내듯이 납부를 해야 합니다. 매월은 아니고 한 번에 납부를 해야 하는 것이죠. 보증료는 각각의 상황마다 다르지만 지금 계약하려는 집의 상황에 맞춰 대입해 보시면 좋을 것 같습니다.
- 보증금액 × 보증료율 × 전세계약기간 ÷ 365 =보증료
여기서 보증금액은 쉽게 말해 전세의 보증금입니다. 보증료율은 보증금의 구간마다 다릅니다. 전세계약기간은 2년인지 3년인지 여부입니다. 표로 살펴보겠습니다.
쉽게 말해 내 집이 전세 1억에, 아파트, 전세기간 2년이라고 해봅시다. 여기서 부채비율은 (선순위 채권금액 + 전세보증금) / 주택가액 으로 계산할 수 있습니다. 80% 이하라고 할 때 연 0.122%가 되니까 계산해보면 다음과 같겠죠?
1억 X 0.122% X 730(2년)/365= 24만 4천원 정도 되겠네요.
7) 보증료 할인되는 정책은 없나요?
주택 전세 보증 보험의 경우 일시납을 해야 하기 때문에 보증료 부분에 있어서도 꽤 많은 돈을 내야 합니다. 이때 보증료를 할인받을 수 있는 자격들이 있는데요. 알려드리겠습니다.
여기서 주의 깊게 살펴볼 부분은 아래 정도가 될 수 있겠네요.
- 저소득 가구 할인 : 연 소득 4천만 원 이하인 경우 50% 할인(청년 및 신혼부부인 경우 60% 할인)
- 신혼부부 가구 할인 : 연 소득 6천만 원 이하의 신혼부부인 경우 50% 할인
- 청년 가구 할인 : 만 19~34세 이하의 청년 가구가 연 소득 4천만 원 ~ 5천만 원인 경우 10% 할인
- 인터넷 보증 및 모바일 보증 할인 : 인터넷 및 모바일 보증 이용시 3% 할인
자세한 사항은 아래를 통해 보실 수 있습니다. 아마 블로그 글을 쭉 읽으시고 해당 홈페이지에 방문하면 좀 더 쉽게 이해하실 수 있으실 겁니다.
다가구 다세대 주택 전세 보증 보험의 경우 주택 가격이라든지 보증료율, 선순위 채권자(나보다 먼저 들어온 세입자) 등 계산 기준이나 고려해야 할 사항들이 약간은 다르므로 꼭 상황에 맞춰 꼼꼼히 살펴보시는 것이 좋을 것 같습니다.