1. 선순위 임차 보증금이란 무엇인가요?

1.1 다가구? 다세대? 뭐가 다른데?

선순위 임차 보증금을 알기 전에는 먼저 자신이 어떤 곳의 원룸과 계약을 하는지를 알아야 합니다. 이때 등장하는 용어가 바로 다가구와 다세대입니다. 아마 저도 그렇고 일반 사람들이라면 다 똑같은거 아니야? 할 수 있지만 실상은 다릅니다.

• 다가구주택 : 건물 주택 전체에 주인은 1인, 예를들어 빌라 한채를 기준으로 봤을 때 빌라에 있는 모든 가구의 주인이 딱 1명임을 뜻합니다.
• 다세대주택 : 건물에 있는 세대마다 다 주인이 있는 것으로 가령, 101호든 102호든, 201호든 각각의 집(세대)마다 다른 주인이 있는 것을 뜻 합니다.

그리고 이러한 다가구주택에 속해 있는 전세를 계약할 때 반드시 알아봐야 하는 것이 선순위 임차 보증금입니다.

1.2 선순위 임차 보증금은 무엇이고 필요한 이유는?

선순위 임차 보증금은 내가 전세를 계약하기 전 나보다 먼저 다가구주택에 살던 사람들의 보증금이 얼마나 되는지로 그 총합을 뜻 합니다.

쉽게 말해 다가구주택의 경우 입주한 모든 사람들이 보증금을 한명의 주인에게 주고 계약한 사람들인데요. 따라서 집이 문제가 생기면 모두가 1순위로 보증금을 변제 받아야 하는 상황속에서 내 앞에 선순위로 보증금을 받을 임차인들의 보증금 내역을 확인해야 합니다. 왜냐하면 우선순위가 빠른 사람일수록 보증금을 보호받을 수 있기 때문이죠. 만약 내 앞에 사람들이 보증금을 변제 받고 나에게는 변제해줄 보증금이 남아 있지 않다면 말그대로 고스란히 제가 피해를 입게 됩니다. 얼마나 중요한지 아시겠죠?

여기서 잠깐! 그렇다면 우선순위는 어떻게 정해질까? 바로 내가 입주할 때 받은 확정일자 부여일로 정해지게 됩니다. 하루라도 더 빨리 입주하여 확정일자를 받는 그 순간 우선순위가 결정되게 되는 것입니다.

뿐만 아닙니다. 보통 다가구 주택은 근저당이 잡혀 있으니 만약 집에 문제가 생길 경우 근저당->우선순위에 따른 보증금->나의 보증금으로 이어지는 순서이기 때문에 내 입장에서는 내가 항상 마지막이므로 선순위 임차 보증금 확인을 통해 집이 경매로 넘어가더라도 내가 보증금을 반환 받을 수 있는지 확인하는 것이 반드시 필요합니다.

2. 선순위 임차 보증금 확인 방법

상황별로 살펴 봅시다.

1) 계약을 체결할 시 임차인들은 집주인들에게 현재 다가구에 임차인으로 있는 가구들의 임대차계약서를 요구할 수 있고 이를 통해 보증금이 얼마나 있는지를 확인할 수 있습니다. 그러나 명목상일뿐 막상 많은 집주인들이 오히려 이러한 임차인의 요구를 거절하고 있으며 오히려 임차인들이 더 조급하다는 것을 알고 계약 하기 싫으면 말라는 엄포를 놓기 일쑤입니다.

또한 알려준다 하더라도 집주인이 선순위 임차 보증금이 소액이라고 거짓말을 해도 임차인 입장에서는 알기가 쉽지 않습니다. 따라서 집주인들에게 먼저 선순위 임차 보증금을 요구 해봅니다.

2) 공인중개사를 통해 계약할 시, 공인중개사는 임차인들의 선순위 임차 보증금을 집주인에게 확인 후 임차인에게 알려줘야 할 의무가 있습니다. 그러나 이 역시 집주인들이 정확히 알려주지 않을 경우 공인중개사도 그냥 거래를 중개하는 경우가 많습니다.

다만, 만약 공인중개사가 선순위 임차 보증금을 임차인에게 말해주질 않았다가 임차인이 보증금 관련 손해를 입게 될 경우, 임차인은 공인중개사에게 손해배상을 청구할 수 있습니다. 그러나 재판을 해야할뿐 아니라 공인중개사의 과실여부도 증명하기 어렵기 때문에 임차인은 어려움에 빠질 수 있습니다.

따라서 이러한 때는 계약하지 않는 것이 좋습니다. 그러나 어쩔 수 없이 계약했다면? 안타깝게도 등기부등본을 통해서는 확인할 수 없습니다.

3) 임차인은 아직 잔금을 지급하지말고 신분증 및 계약서를 갖고 행정복지센터에 방문해서 다가구주택 건물 전체 ‘확정일자 부여현황’을 열람하는 것이 좋습니다. 확정일자 부여현황에는 지금 현재 다가구주택에 거주하는 임차인 확정일자 부여일, 보증금, 월차임 등이 기재되어 있는데요.

이를 통해 임차인들의 보증금을 모두 합해 위험한 것은 없는지 확인해야 합니다. 만약 집주인이 말한 것보다 훨씬 많은 보증금 내역이 있다면 이를 바탕으로 계약을 해지할 수 있으며 계약금 반환까지 하도록 해야 합니다.

• 선순위보증금 계산
  (등기부등본 상의 근저당권 설정 금액) + (기존 세입자의 보증금)을 합산

참고로 ‘확정일자 부여현황’은 계약하기 전에는 살펴볼 수 없으며 계약을 체결하면 집주인의 동의 없이도 가능하니 빠르게 확인하는 것이 좋습니다. 또한 이때 함께 ‘전입세대 열람 내역서’도 확인 해볼 수 있는데요.

이곳은 임차인이 입주하려는 다가구 원룸주택의 임차인들이 기재되어 있으며 그 중 전입신고를 하지 않은 임차인들이 있다면 그 사람들보다는 먼저 확정일자를 받을 경우 우선 변제 받을 수 있기 때문에 보증금을 제외하고 계산하면 오류 없이 확인할 수 있습니다.

집주인이 내미는 임대차계약서 등은 위조나 과거 이력을 보여줄 수 있으므로 반드시 직접 행정복지센터에서 살펴보는 것이 중요합니다.

3. 체크리스트: 안전한 전세 계약을 위한 필수 항목

선순위 임차 보증금 확인을 포함한 계약 전, 아래 체크리스트를 활용해 꼼꼼히 검토하여 전세 피해가 없도록 해야 합니다.

• 등기부등본 발급 및 확인
• 전입세대 여부 확인
• 선순위보증금과 부동산 시세 비교
• 전세보증금 반환 보증보험 가입 가능 여부
• 계약서에 특약사항 추가 (예: “보증금 반환 시점 명시”)
• 집주인 신분증 및 소유주 확인

지금까지 선순위 임차 보증금 확인 방법에 대하여 알아보았습니다. 현행법상 계약 전에는 임대인 동의가 필요하므로 선순위 임차 보증금을 알 수 없기 때문에, 계약을 하고 다음과 같은 특약을 넣는 것이 좋습니다. ‘해당 다가구주택의 선순위 임대차 보증금이 집주인 고지 금액과 다르거나 세금 등의 문제가 있으면 계약을 해지 함’ 등을 넣어주세요.

아마 이렇게까지 해야 하나 싶은분도 계시겠지만 의심하고 확인하는 것만이 여러분의 소중한 전세 보증금을 지킬 수 있다는 점 꼭 명심하시기 바랍니다.